البرامج | 5 03 2023
هبة الخاروف
أصدرت حكومة النظام السوري خلال السنوات العشر الأخيرة، مجموعة من القوانين الخاصة بالملكيات العقارية، من بينها رقم 3 و23 و10، فما مخاطر القانون رقم 3؟ وما المشترك الذي يجمعه مع القانونين الآخرين؟
ما هو القانون رقم 3؟
يتعلق القانون رقم 3 بإزالة الأنقاض، بهدف توصيف المنشآت المدمرة والمتضررة، ولترحيل الأنقاض وتوزيع نفقاتها وأثمانها على المستحقين.
يحمل هذا القانون جانباً من الخطورة في الوضع السوري، فهو يمنح صلاحيات للوحدة الإدارية بأنها تحصر وتوصف المناطق المدمرة، بحسب اللجان التي تشكلها تحت الوحدة.
وتكمن المشكلة حسب منظمات حقوقية، أن الأبنية والمنشآت المدمرة التي تعود ملكيتها لمعارضين للنظام السوري، تقرر اللجان هدمها وإن كانت سليمة، وبذلك تعرض صاحب الملكية لخطر أن تنتقل ملكيته إلى الوحدة الإدارية.
قانون إزالة الأنقاض رقم 3 يعتبر بوابة للقانون رقم 10 لعام 2018، بحيث يسمح لمجلس المحافظة بهدم أي منطقة عقارية سواء كانت سليمة أم متضررة، وذلك بمجرد أن يصدر المحافظ قراراً بتشميلها بأحكام هذا القانون.
بعد أن تزال الأنقاض وتصبح المنطقة أرضاً خالية لا معالم لها، يأتي دور القانون رقم 10 لإقامة منطقة تنظيمية.
3 و23 و10.. قوانين تهدد الملكيات
القانون رقم 3 لعام 2018 يختص بإزالة أنقاض الأبنية المتضررة.
القانون رقم 23 لعام 2015 خاص بتنفيذ وتخطيط عمران المدن.
القانون رقم 10 لعام 2018 يقضي بجواز إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر في المناطق التي دمرتها الحرب.
يجمع بين القوانين الثلاثة عوامل مشتركة تتمثل بـ:
-"سيطرة الوحدات الإدارة على الأبنية المتضررة بسبب الحرب، وتحويل العقارات إلى ملكية شائعة، تحت مسمى منطقة تنظيمية".
-تحول تلك القوانين الملكية الثابتة إلى ملكية على الشيوع، وتطلب من المالك الحضور لإثبات ملكيته، وهذا الأمر يعرض كثير من الملكيات للخطر، خاصة إن كان العقار في منطقة سكن عشوائي حيث لا يوجد سندات تمليك.
إقرا أيضاً: القانون رقم 15 للعام 2021 في سوريا
-تشكل القوانين خطراً على من يحمل فقط إيصال بعداد ماء أو كهرباء في منزله بتلك المناطق، لأنه بموجب قرار "الحيازة" أو "وصف الحالة الراهنة" صادران عن القضاء، تصبح تلك العقارات تحت تصرف المنطقة الإدارية.
إجراءات ومراحل تطبيق القانون رقم 3
يمنح القانون رقم 3 لعام 2018، المحافظ سلطة تحديد المنطقة العقارية والمباني المتضررة الواجب إزالتها، بينما ترك لمالك العقار مهلة شهر واحد لإثبات حقوقه دون منحه حق الطعن بقرار المحافظ.
-للمحافظ صلاحية إصدار قرار إزالة الأبنية الآيلة للسقوط، والأحقية في تشكيل "لجنة توصيف المباني المتضررة والتثبت من ملكيتها وملكية الأنقاض"، المؤلفة من خمسة أعضاء برئاسة قاض عقاري ورئيس دائرة المسح في السجل العقاري، إضافة لخبير عقاري وممثل عن المصالح العقارية وآخر عن الأهالي.
-تجرد اللجنة وتوصف المباني المتضررة وتتثبت من ملكيتها، وتعد جدولاً يتضمن التالي:
اسم المنطقة العقارية
أرقام المحاضر
أسماء المالكين
حالة الأبنية
مقدار الضرر
مدى سلامة الأبنية من الناحية الإنشائية
التوصيات بشأن هدمها كلياً أو جزئياً أو عدم هدمها.
كيف يمكن للمهجرين الحفاظ على ملكياتهم العقارية؟
1- من المفيد لأصحاب المنازل والعقارات خاصة من المهجرين أن يحافظوا على كل الوثائق التي تثبت ملكيتهم، مثل:
سندات تمليك
سند طابو أخضر
وكالات شراء العقار
وثائق حصر الإرث الشرعية والقانونية عن الأب أو عن الزوج
قرارات الأحكام الصادرة عن المحاكم بتثبيت الشراء أو البيع
قرارات التخصيص الصادرة عن الجمعيات السكنية.
2- الاحتفاظ بكل وثيقة يمكن الاستفادة منها مستقبلاً كقرينة على الملكية مثل:
اشتراك الماء والكهرباء
الهاتف الأرضي
إيصالات الماء والكهرباء
إيصالات ضريبة المالية
الزوج غائب.. كيف تثبت السيدة الملكية؟
1- السيدة التي تريد إثبات ملكية زوجها الغائب لتحفظ ملكيتها في حال لم تكن مثبتة في السجل العقاري، عليها أن تحافظ على أوراق الملكية الخاصة بالعقار أيا كانت سواء من:
بيان قيد عقاري
وكالة بموجب كاتب العدل
قرار الحكم القضائي
شراء بموجب عقد عرفي
عقد بين بائع ومشتري
كل هذه الأوراق من الممكن أن تشكل دليلاً للسيدة، من أجل الحفاظ على حقها والمطالبة به.
2- يجب على السيدة من أجل إثبات ملكيتها في حال وجود نزاعات بالأسرة هو استخراج حصر الإرث لكي تبين مقدار أسهمها الإرثية واستطاعتها التصرف بها.
3- في حال لم يكن زواج السيدة مثبتا، لا يمكن لها أن تطالب بأي حق، لأنه لا صفة شرعية ولا قانونية للمطالبة بحقها من إرث زوجها، وفي حالة عدم تثبيت الزواج، إن كان الزوج متوفي أو مفقود، توكيل محامي مباشرة لثبيت زواجها عن طريق دعوى تثبيت زواج.
4- يمكن للسيدة الذي توفي زوجها أن تثبت ملكيتها عن طريق استصدار حصر إرث.
5- في حال كانت الزوجة مهجرة تستطيع توكيل محامي أو توكيل أحد أقاربها ليستخرج عنها حصر إرث للورثة.
المزيد من المعلومات في هذه الحلقة من برنامج "طابو أخضر"، مع نيلوفر والمحامي أحمد صوان.
