خدمي | 24 11 2025
أحمد نذير
نشطت في الأشهر الأخيرة عمليات بيع وشراء الأراضي والمساكن والعقارات بشكل عام في سوريا، لنتعرف إلى الأوراق القانونية اللازمة، وإجابات عن أكثر الأسئلة شيوعاً عن بيع وشراء العقارات.
ما الأوراق المطلوبة لنقل ملكية عقار؟
إخراج قيد عقاري حديث.
عقد بيع أولي، مقرون بالشهود، ويوضح ما إذا كان ثمن العقار قُبض بالكامل أم مجزأ لدفعات.
براءة ذمة العقار لدى الدوائر المالية.
التأكد من هوية البائع وأنه نفسه المالك قيداً.
اقرأ أيضاً: الإيجارات القديمة والفروغ.. أصل المشكلة والحلول المتاحة
هل يمكن بيع عقار غير مُفرز أو قيد الإشارة؟
العقار غير المُفرز هو العقار التي تعود ملكيته على الشيوع، أي من دون تخصيص.
يمكن لمالك حصة سهمية في عقار غير مُفرز، أن يبيع حصته لكن كحصة سهمية وليس مقسم محدد، إلا بحال وجود عقد تخاصص بين المالكين على الشيوع، حينها يمكن تحديد المقسم المباع.
الإشارات العقارية في سوريا، هي قيود قانونية تُسجل على صحيفة العقار لتنبيه بوجود وضع قانوني يؤثر على التصرف فيه، مثل الرهن أو الحجز أو النزاع القضائي.
أنواع الإشارات العقارية
إشارة دعوى قضائية، توضع عند وجود نزاع قانوني حول ملكية العقار أو التصرف فيه.
إشارة الحجز الاحتياطي، تُستخدم لحماية حقوق الدائن من تهريب المدين لأملاكه.
إشارة منع التصرف، تصدر بقرار قضائي أو إداري لمنع البيع أو التنازل عن العقار، وغالبًا ما تكون مؤقتة لحين انتهاء التحقيق أو النزاع.
إشارة تنفيذية، توضع بناءً على حكم قضائي نهائي لتنفيذ قرار بيع أو نقل ملكية العقار.
إشارة الرهن العقاري، توضع عند رهن العقار لصالح جهة مالية أو شخص، وتمنع التصرف فيه إلا بعد فك الرهن أو موافقة الجهة المرتهنة
يمكن شراء العقار ونقل الملكية، في حال كان عليه إحدى الإشارات ولا بد من "إخراج القيد العقاري" الذي يوضح نوع الإشارة ومصيرها وسبب وضعها.
ولا ينصح بشراء العقار في حال كانت الإشارة تؤثر على الملكية، ويمكن نقل الملكية في حال موافقة الشاري.
تُرفع الإشارة عن العقار، بناءً على حكم قضائي أو تسوية قانونية، أو بطلب رسمي بعد انتهاء سبب الإشارة.
كيف يتم توثيق عقد البيع في الدائرة العقارية؟
الخطوة الأولى: الحصول على براءة ذمة مالية للعقار، ويستخرج من الدائرة التابعة لوزارة المالية في منطقة العقار.
يتوجه البائع والمشتري إلى الدائرة المالية، والتصريح الأولي بعملية البيع، والحصول على ورقة "لا مانع" من البيع تطلب من المالك البائع فقط.
التأكد من براءة ذمة العقار وبراءة ذمة البائع المالية، أي عدم وجود ضرائب مترتبة، قبل منع براءة الذمة المالية للعقار.
الخطوة الثانية: يتحقق أمين السجل العقاري من هوية البائع والشاري، وسلامة الأوراق، وخلو العقار من الموانع القانونية لنقل الملكية، في حال وجود إشارة على العقار، تنقل الملكية بعد موافقة الشاري.
الخطوة الثالثة: التصريح، حيث يصرح الطرفان {البائع والشاري} أو وكيلاهما القانونيان، بالتصريح أمام أمين السجل العقاري، بالرغبة في البيع والشراء.
الخطوة الأخيرة: تسجيل المعاملة رسمياً في سجلات الدائرة العقارية، ونقل الملكية، وإلغاء القيد القديم للعقار وإصدار سند ملكية جديد للعقار باسم المشتري.
اقرأ أيضاً: ما الخدمات المتاحة للمواطنين في الغوطة الشرقية؟
هل يمكن البيع بالوكالة، وما شروطها القانونية؟
الوكالة هي عقد رضائي، يكلف به الوكيل الموكل القيام بعمل قانوني، وبموجبها يلتزم الوكيل بالقيام بالعمل لحساب الموكل، حيث ينوب الوكيل عن الموكل في حدود ما فوضه به.
شرع القانون الوكالة لتسهيل أمور الأشخاص ممن لديهم موانع من مراجعة الدوائر الرسمية لإتمام المعاملات.
يمكن نقل الملكية العقارية بموجب وكالة قانونية، تتضمن تفويض البيع والشراء، ويمكن التوكيل في السفارات السورية، أو لدى الكاتب بالعدل في المحاكم السورية.
ويمكن للموكل إتمام عملية بين العقار لنفسه أو لشخص آخر، نيابة عن صاحب العقار.
نصائح عامة للراغبين ببيع أو شراء عقار في سوريا
الاطلاع على قيد عقاري للعقار صادر قبل 5 أيام من توقيع أي عقد يتعلق بالعقار، للتأكد من عدم وجود أي وجود مشكلات قانونية تمنع ملكية العقار.
التأكد من هوية بائع العقار ومن ملكيته للعقار المعني، والتأكد من صحة الوكالة وسريان صلاحيتها واختصاصها في حال وجودها.
الابتعاد عن تنظيم عقود عرفية، من دون وجود محامٍ، أو التي تنظم خارج الدوائر الرسمية العقارية والمالية.
فحص العقار ميدانياً، ومن ذلك التحقق من البناء، المواصفات الفنية، والخدمات المحيطة، واستشارة المختصين والقانونيين.
شاهد اللقاء مع المحامي معتز عجاج، ضيف "بدنا خدمة تحرز"، مع محمد.
