ما الفرق بين السكن العشوائي المقام على الأملاك العامة أو الخاصة؟

السكن العشوائي المقام على أملاك عامة وهي تعرف بأنها "أملاك الدولة"، وفق النص القانوني من له حقوق عقارية بسكن عشوائي على أملاك الدولة ليس له إلا أنقاض منزله.

عادةً لا ينفذ هذا النوع من المخالفات الأفراد نظراً لقوة جهة الدولة، والمسؤولة عن بناء هذه العقارات هي جهات لديها علاقة قوية مع الدولة، هم من كانوا يشيدوا الأبنية على أملاك الدولة، بموافقة وإرادة مؤسساتها ومن ثم بيعها للناس.

حل هذه القضية لا يمكن إلا على مستوى الدولة، لأن هؤلاء الناس هم ضحايا وليسوا مجرمين.

في حال كانت هذه الحقوق العقارية في السكن العشوائي هي على أملاك خاصة، الموضوع يختلف ويتحدث عنها مطور القانون 23 وهو من ينظيمها.

القانونية أمل عبد الهادي مسعود وفي دراسة قانونية لها نشرت على موقع "دام برس" تقول إن وثائق دوائر المالية والكهرباء والمياه وإن كانت لا تصلح لإثبات الملكية كحق عيني، إلا أنها تعتبر من الأدلة فيما يتعلق بحقوق استثمار العقار لأنها من الحقوق الشخصية" ـ  قرار رقم / 1946/ أساس 2824 تاريخ 20/ 9/ 1998.

وتقول إن هذا الاجتهاد في محله لأن المادة 83 من القانون المدني تنص على: "كل شيء غير خارج عن التعامل بطبيعته أو بحكم القانون يصح أن يكون محلاً للحقوق المالية".

اقرأ أيضاً: ما الفرق بين السكن العشوائي والملكية على الشيوع؟

وتعتبر تفسير هذا البند هنا أن هذه البيوت لا يمكن وصفها عقارات بالتخصيص لأن المادة 84 فقرة 2 من القانون المدني تنص على: "ومع ذلك يعتبر عقاراً بالتخصيص الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله". 

فالشخص لا يملك العقار وإنما يحوز المواد التي تشيد البناء، لذلك لا تعتبر عقارات  بالتخصيص، وإنما هو فقط يحوز هذه المواد،

وحتى يكون هناك حيازة لهذه الأنقاض محمية في القانون بدعاوى الحيازة المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية بالمادة 70 منه والتي  تنص على: "من حاز عقاراً واستمر حائزاً له سنة كاملة ثم وقع له تعرض في حيازته، جاز له أن يرفع خلال السنة التالية دعوى بمنع هذا التعرض".

وقد حدد القانون المدة اللازمة لنشوء الحق في الحيازة بالمادة 71 منه، حيث تنص على: 

1- من حاز عقاراً واستمر حائزاً له سنة كاملة وخشي بعدها لأسباب معقولة التعرض له من جراء أعمال جديدة تهدد حيازته كان له أن يرفع الأمر إلى محكمة الصلح طالباً وقف هذه الأعمال بشرط ألا تكون قد تمت ولم ينقض عام على البدء في العمل الذي يكون من شأنه أن يحدث الضرر.

2- للقاضي أن يمنع استمرار الأعمال أو يأذن في استمرارها وفي كلتا الحالتين يجوز للقاضي أن يأمر بتقديم كفالة نقدية مناسبة، تكون في حالة الحكم بوقف الأعمال ضماناً للتعويض عن الضرر الناشئ من هذا الوقف متى تبيّن بحكم نهائي أن الاعتراض على استمرارها كان على غير أساس وتكون في حالة الحكم باستمرار الأعمال ضماناً لإزالة هذه الأعمال كلها أو بعضها تعويضاً للضرر الذي يصيب الحائز إذا حصل على حكم نهائي في مصلحته.

وعند وجود أكثر من شخص يدعي الحق في الحيازة، ولحسم الخلاف فإن المادة 72 تنص أنه: "إذا تنازع أشخاص متعددون على حيازة حق واحد، اعتبر بصفة مؤقتة أن حائزه هو من له الحيازة المادية، إلا إذا ظهر أنه قد حصل على هذه الحيازة بطريقة معيبة".

وهذا الحق منحه القانون لكل من تتعرض حيازته للخطر بالمادة 74 حيث جاء فيها: "يستفيد من حق إقامة دعوى الحيازة، المستأجر وصاحب الامتياز والترخيص الثابت في الملك العام، والمنتفع، و المرتهن، إذا كانا مخولين حق الانتفاع ضمن الشروط المبينة في المواد السابقة"،  لا سيما وأن الاجتهاد القضائي في هذه الدعاوي لا يشترط إبراز قيد عقاري. 

وهذه النصوص بمجملها لا تقدم حلاً جذرياً للمشكلة وإنما حلولاً لحالة فردية.

وعليه، نجد أن تصرف شاغلي السكن العشوائي وإن كان يفتقد إلى نص خاص ينظم أوضاعهم، إلا أنّ المبادئ القانونية العامة تسمح بعمليات البيع والشراء في حال اقتصرت على الحيازة دون غيرها، لأنها تعتبر من التصرفات الواقعة على الحقوق الشخصية في هذه الحال.. 

مع العلم أن القانون رقم 33 لعام 2008 ينص على: "تثبيت العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية في التجمعات السكنية المعينة في منطقة عقارية محددة"، والمرسوم التشريعي رقم 59 لعام 2008 الذي تضمن أنه تجوز معالجة أوضاع مناطق السكن العشوائي القائمة قبل تاريخ نفاذ القانون رقم 1 لعام 2003 داخل أو خارج المخططات التنظيمية.