البرامج | 13 03 2023
هبة الخاروف
يقضي القانون 10 الصادر عن النظام السوري في عام 2018، بجواز إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإدارية، ويعتبر وفق حقوقيين من القوانين الأكثر خطورة من حيث الاستيلاء على الأملاك في سوريا، لعدم قدرة المهجرين التقدم باعتراضات تثبت ملكيتهم خلال المهل القصيرة المحددة بالقانون.
ما هي المهلة وفق القانون 10؟
حددت المهلة المحددة لأصحاب الملكيات، في نص البند (آ) من المادة (6) من القانون رقم (10)، وجاء فيها:
"تدعو الوحدة الإدارية خلال شهر من صدور مرسوم إحداث المنطقة المالكين وأصحاب الحقوق العينية فيها بإعلان ينشر في صحيفة محلية واحدة على الأقل وفي إحدى وسائل الإعلام المرئية والمسموعة والموقع الالكتروني لها وفي لوحة إعلاناتها ولوحة إعلانات المنطقة للتصريح بحقوقهم".
ويضيف: "وعلى هؤلاء وكل من له علاقة بعقارات المنطقة التنظيمية أصالة أو وصاية أو وكالة أن يتقدم إلى الوحدة الإدارية خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان بطلب يعين فيه محل إقامته المختار ضمن الوحدة الإدارية مرفقا بالوثائق والمستندات المؤيدة لحقوقه أو صور عنها (إن وجدت)".
وينبه: "وفي حال عدم وجودها عليه أن يذكر في طلبه المواقع والحدود والحصص والنوع الشرعي والقانوني للعقار أو الحقوق التي يدعي بها وجميع الدعاوى المرفوعة له أو عليه".
الوكالة القانونية وإثبات الملكية في حالات السكن العشوائي
يفضل أن يكون لكل مهجر وكيل سواءً من أحد أقاربه أو توكيل محامي من أجل التقدم بالأوراق وإثباتات الملكية، التي تتطلبها أحكام القانون رقم 10، وفي حالات السكن العشوائي يستطيع المالك إرسال وكالة، وإثبات ملكيته عن طريق وثائق تسجيل عداد الماء والكهرباء.
أنواع الملكيات العقارية في سوريا وطريقة تثبيتها قانونياً
– الطابو الأخضر: وهو أقوى أنواع الملكية لأنه مسجل لدى مديرية المصالح العقارية.
في حال كانت الملكية التي تعرضت للاستيلاء مسجلة بالسجل العقاري فيحق للمالك استعادتها وفق القانون السوري بأي وقت مع المطالبة بأجر المثل.
- الملكية بموجب وكالة كاتب العدل: إذ يقوم الكاتب بالعدل بإجراء عملية توثيق وكالة غير قابلة للعزل، وبموجب تلك الوكالة يمنح البائع المشتري وكالة خاصة غير قابلة للعزل لبيع العقار لنفسه أو أي شخص يشاء.
وفي حال كانت الملكية بموجب وكالة كاتب العدل، يفضل توكيل محام لتسجيل قيد مؤقت بموجب الوكالة في السجل العقاري.
يعرف القيد المؤقت بأنه إجراء أو تدبير تحفظي مؤقت بمدة زمنية محددة في القانون يتم عن طريق وضع إشارة به على صحيفة العقار في السجل العقاري.
- عقار حكم المحكمة: وهذا النوع يعني أن مالك العقار يحوز حكماً مكتسب الدرجة القطعية من المحكمة المختصة التي يتبع لها موقع العقار.
ويفيد حكم المحكمة بشراء المالك هذا العقار، ويذكر في بنود الحكم تثبيت شراء المالك الجديد للعقار.
إذا كانت الملكية بموجب حكم محكمة، يجري تنفيذ قرار الحكم في السجل العقاري عن طريق توكيل محام.
-العقد العرفي أو العادي: هو الذي يكون في شكل “اتفاق بين الطرفين” مكتوب عرفياً، ولا يتم فيه أخذ شكليات عقد البيع في الاعتبار.
في حال كانت الملكية بموجب عقد عرفي عن طريق توكيل محامي تُوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار بموجب العقد العرفي أو العادي، لأن إشارة الدعوى هي التي تحمي العقار من التصرف به.
وتجري المصالحة على العقد أو دفع رسم الطابع في المالية على العقد العرفي العادي، عن طريق توكيل محام وإرسال صورة للعقد، ومجرد تنفيذ المصالحة على العقد في مديرية المالية، تمنح المصالحة قوة إثبات إضافية نص عليها قانون البينات السوري.
استخراج حصر الإرث
يعرف حصر الإرث على أنه وثيقة قانونية يبين فيها مقدار حصص ورثة شخص متوفى، وعادة ما توزع على شكل أسهم، ولاستخراجها يمكن الإشارة إلى النقاط التالية:
-يقدم أحد الورثة طلباً بحصر الإرث إلى رئيس ديوان المحكمة، ويوقع تحت اسم المستدعي ويحدد اسم المتوفي، ويراجع مختار المنطقة لتعبئة بيان شهادة "أن فلان توفي وورثه كل من فلان وفلان"، ليختم ويوقع على النموذج، ثم يتوجه إلى السجل المدني لتحديد أسماء الورثة.
-يشترط أن ينظم حصر الإرث من أحد الورثة الذي يتجاوز عمره 18 عاماً.
-تصدر وثيقة حصر الإرث من المحكمة خلال يومين، ويحق لأي وريق استخراج حصر الإرث بمفرده دون الحاجة لحضور بقية الورثة.
حصر الإرث في حال وجود غاصبين للعقار
في حالة وجود غاصبين لعقار ورثة، يستطيع الشخص أن يقيم دعوى بإخراج غاصب العقار بموجب الحصى التي بينها حصر الإرث، ويطالب بأجر المثل بعد أن يستخرج حصر الإرث يستطيع أن ينقل حصته الإرثية وتسمى هذه العملية "الانتقال الإرثي".
يقدم إلى السجل العقاري طلب مرفق ببيان قيد عقاري عن العقار، مرفق بحصر الإرث الذي استخرجه.
ويرفق ورقة وفاة مورثه ويطالب بنقل حصته الإرثية من العقار إلى اسمه، وهي معاملة لا تتجاوز أكثر من عشرة أيام.
عندها، يصبح سند الملكية معه مبين حصته الإرثية بخ، بموجب حصته السهمية من العقار، ثم يوكل محامي أصالة عن نفسه وإضافة لتركة المرحوم من أجل طرد الغاصب ومطالبته بأجر المثل عن الفترة التي أشغل بها العقار.
إقرأ أيضاً: استرداد العقارات وحماية الملكيات المستولى عليها في سوريا
ويعتبر توكيل المحامي، والاحتفاظ بأي وثيقة أو أي ورقة ترجح احتمالية الملكية خاصة في مناطق السكن العشوائي التي لا يوجد فيها طابو أخضر (ورقة اشتراك الماء والكهرباء)، وأي الوصل رغم بساطته "من الممكن أن يكون مفيدا في المستقبل".
هذه مجموعة من النصائح التي قدمها المحامي أحمد صوان في برنامج"طابو أخضر"، مع نيلوفر، وللتعرف على المزيد ندعوكم لمشاهدة الحلقة:
