فقدان الوثائق الرسمية تتسبب في خسارة الملكية.. ما الحلول؟

فقدان الوثائق الرسمية تتسبب في خسارة الملكية.. ما الحلول؟
طابو أخضر | 23 أكتوبر 2020 | حميدة شيخ حسن

"الحصول على مستندات الملكية والحيازة هو حق إنساني ويجب أن تتضافر جميع الجهود لحمايته، كما أن مشكلة فقدان ونقص الوثائق المتعلقة بالملكية هي معضلة  للنازحين واللاجئين السوريين ، الذين غادروا منازلهم هرباً من الموت دون اصطحاب أي من تلك الوثائق". 


الحديث عن فقدان وثائق الملكية كان مع المستشار القانوني الاقتصادي حسام الشحنة، ضمن برنامج "طابو أخضر" مع حميدة شيخ حسن.

تحدث الشحنة عن كيفية استخراج الوثائق والحفاظ عليها بحسب توزع السوريين في سوريا وخارجها، بغية إثبات الملكيات العقارية، وأوضح أن: "هؤلاء الفاقدون لثبوتياتهم يشكلون أعداد كبيرة ضمن ملايين السوريين النازحين واللاجئين" بحسب قوله، وتم توزيع الحلول كل حسب مكان تواجده جغرافياً كالتالي:


القاطنون ضمن مناطق خاضعة لسيطرة النظام 

 ذكر حسام الشحنة أنه عليهم التوجه إلى الدوائر الحكومية الرسمية لاستخراج بدل ضائع في حال فقدان الوثيقة، أو الحصول على بيان قيد عقاري الذي يبقى مستند رسمي ويعطي معلومات عن العقار وهو عبارة عن صورة  الصحيفة العقارية بتاريخ صدوره ورقم العقار والمنطقة العقارية والنوع الشرعي والموقع والمساحة.

كما يتضمن اسم المالك أو المالكين والحصص السهمية التي يملكها كل منهم وسبب التملك ورقم وتاريخ عقد الملكية، كما يوجد في البيان خانة يوضع فيها الإشارات التي تقع على العقار مثل الدعوة، حجوزات، رهن أو غيرها بالإضافة إلى الحقوق المترتبة على العقار مثل حق الارتفاق أو حق المرور، 
أيضاً يمكن الحصول على بيان تسلسل الملكية الذي يصدر عن السجل العقاري ويعطي معلومات رسمية كاملة.

النازحون المتواجدون في مناطق خارج سيطرة النظام

 أكّد أنه لا يوجد دوائر دوائر معتمدة يمكنه الذهاب إليها كما أنهم غير قادرين على الذهاب إلى الدوائر الحكومية في المناطق الخاضعة لسيطرة النظام خوفاً على حياتهم ويمكن أن يتسبب لهم بمشاكل أكبر، في حين أنه يستطيع أن يسعى بجمع المعلومات والأدلة التي تساعده في في الحصول على حقه لإثبات الملكية غير الرسمية. 

اللاجئون السوريون خارج البلاد

نصح بمراجعة قسم كاتب العدل في القنصليات السورية، وتقديم وكالة لشخص موثوق أو محامي ليقوم عنه باستخراج السند الرسمي من الدائرة الرسمية، مع الانتباه للأمور المتعلقة بالمراجعات وحجز المواعيد والمشاكل الأمنية.


قد يهمك: حق المرأة السورية في التملّك بين القانون والأعراف؟


السجل العقاري
 
وهو الذي يحدد هوية العقار ورقمه وكيفية التملك وصاحب الحق المسجل وفرز العقار والحالة الشرعية والحقوق الموجود على مالك العقار، أما إذا كان هناك حق في عقار ما ولكنه غير مسجل فيوجد أمام صاحب الحق حالتين، وفق الشحنة.

أولاً: مالك عقد عرفي غير رسمي، في هذه الحالة يرفع دعوى تثبيت شراء ويضع إشارة دعوى على صحيفة العقار المشترى، ويسعى للحصول على حكم قطعي نهائي ينفذه في السجل العقاري ليصل إلى المستند النهائي فيما يتعلق بتسجيل العقار. 

ثانياً: ليس له أي عقد أو مستند، هنا يقوم بإثبات وجود عقد ضائع لسبب خارج عن سيطرته، مثل ضبط شرطة أو إثبات تعرض المستند للسرقة، وهذا الأمر مقبول قانونياً، ثم يتوجب عليه إثبات مضمون العقد من خلال الشهادة والعلاقات والعقود. 


قد يهمك: ثلاثون وثيقة ومستند تساعدك في إثبات وحماية ملكيتك في سوريا 


من جانب آخر تم الحديث عن انخفاض الليرة السورية والذي أثّر على قيمة العقارات و ترك مشاكل بين المشتري و البائع وخاصةً إذا لم يكتمل دفع الثمن، نسمي هذه الحالات بإعادة التوازن المالي للعقد وهنا يقوم القاضي بإعادة التوازن من خلال الخبرة الفنية وأطراف العقد وتعديل بنود العقد لجعلها بالحد المقبول على مبدأ "لا ضرر ولا ضرار".

الوكالة ودورها في إثبات الملكية

ذكر الشحنة أن الوكالة هي عقد بين الموكل والوكيل، يخوّل له من خلالها بإجراء معين، وهي أنواع: 
1- الوكالة القضائية: وهي وكالة الشخص للمحامي، وممكن أن تكون وكالة عامة أو خاصة  والذي يمكن من خلالها تثبيت حق الملكية في المحكمة.
 
2- الوكالات العدلية: والتي تكون بين شخصين، وهي مستند مباشر للوصول لحق الملكية والتي ينظمها كاتب العدل، وقد تكون:
- قابلة للعزل، أي تنتهي بموت أحد الطرفين أو بإنتهاء الإجراء الذي تم به الفراغة. 
- غير قابلة للعزل، وتكون على شكل مستند نهائي مباشر بحق الملكية وتتضمن عبارة محددة وواضحة مثل "وكّل الفراغة لنفسه".
 
قد تكون الوكالة بهدف فراغة عقار معين غيابياً، بالإضافة لإجراءات أخرى، وهي موجودة كثيراً عند اللاجئين الذين يديرون حقوقهم العقارية بموجبها.


قد يهمك: ليرجعلك بيتك في سوريا… وثق ملكيتك باتباع هذه الخطوات


ختاماً ذكر الشحنة، أن هناك مناطق حقوق قد تكون قوية ومناطق قد تكون اضعف، مثل الجمعيات التعاونية السكنية أو المتاجر، ومن المهم جدا الاحتفاظ بأي ورقة ثبوتية أو استخراج ما تمكن منها، والتركيز على مناطق ضعف الحقوق العقارية القانونية بشكل أكبر. 
 
الوثائق المتعلقة بالمحالات التجارية وطرق الحصول عليها:

يوجد في المحالات التجارية قسمان للملكية:

أولاً: قسم الملكية العينية العقارية وهو العقار بذاته. 
ثانياً: استثمار واشغال العقار، وهو الذي ينتقل بمعزل عن ملكية عين العقار، ينشأ بعقد بين المالك الأساسي والمستأجر الذي يأخذ حق استثمار العقار، ويسمى اصطلاحاً بحق فروغ المتجر، والذي يتكون من عناصر مادية ومعنوية، كالأسم التجاري، الشهرة، الزبائن، البضائع. 

في عام 2008 انشأ القانون صحيفة للمتاجر، مثلها مثل الصحيفة العقارية، تكون موجودة في السجل التجاري، يتم تسجيل حقوق الإشغال والاستثمار عليها.

وثائق ومستندات الجمعيات التعاونية السكنية: 

تتمثل بما يصدر عن الجمعية  خلال مراحل العضو فيها، من التسجيل و الاكتتاب و التخصص و التسليم، ومنها الصور الموقعة و المختومة عن: 
- محضر اجتماع 
- محضر جلسة تخصص
- قرار أحد أجهزة الجمعية التعاونية مثل العمومية
- دفتر عضوية
- القرارات الصادرة سواءً من مديريات التعاون السكني او من الوزارة والتي تصرّح بتخصيص السكن له، ومن المهم التركيز ان هذه الوثائق تعد وثائق رسمية بحسب المرسوم التشريعي الذي تم ذكره مسبقاً. 

شاهد فيديو الحلقة كاملاً 

نحن نستخدم ملفات تعريف الارتباط "الكوكيز" لنمنحك أفضل تجربة مستخدم ممكنة. موافق